Mietrecht: Eigenbedarf

Mietrecht: Eigenbedarf24. November 2024

Ziel: Eigentümer/-innen sollen ihre Räumlichkeiten schneller und einfacher für sich nutzen können.

Ausgangslage

Momentan ist streng geregelt, unter welchen Voraussetzungen Eigentümer/-innen ihre vermieteten Räumlichkeiten für den Eigenbedarf nutzen dürfen. Um Mietenden kündigen zu können, müssen Eigentümer/-innen nachweisen, dass ein dringender Eigenbedarf besteht.

Die Dringlichkeit des Eigenbedarfs ist oft schwierig nachzuweisen. Um dies zu ändern, will das Parlament das Mietrecht anpassen. Gegen diese Anpassungen wurde das Referendum ergriffen. Deshalb stimmen wir nun darüber ab.

Was würde sich ändern?

Falls die Vorlage angenommen wird, wird das Mietrecht angepasst. Neu reicht es aus, wenn nachgewiesen werden kann, dass der Eigenbedarf bedeutend und aktuell ist. Er braucht also nicht mehr dringend zu sein.

Diese Anpassung hat Auswirkungen auf den Kündigungsschutz, die Mieterstreckung und den Eigentumswechsel:

Der Kündigungsschutz besagt, dass die Eigentümer/-innen den Mietenden nicht kündigen dürfen, wenn die beiden sich in einem Rechtsstreit befinden. Dieser Kündigungsschutz fällt weg, wenn es einen Eigenbedarf der Eigentümer/-innen gibt.
Eine Mieterstreckung ist eine Verlängerung der Mietdauer. Diese kann unter gewissen Bedingungen beantragt werden. Wenn man sich nicht einig wird, entscheidet ein Gericht. Dabei wird auch der Eigenbedarf der Eigentümer/-innen berücksichtigt.
Wenn die Eigentümer/-innen wechseln, dürfen die neuen Eigentümer/-innen auch dann innert der gesetzlichen Frist kündigen, wenn im bisherigen Mietvertrag etwas anderes steht. Dafür müssen sie einen Eigenbedarf nachweisen können.

Eigentümer/-innen können ihre Räumlichkeiten teils über Jahre nicht nutzen, obwohl sie Eigenbedarf haben.
Die bisherigen Vermietenden müssen den Mietenden weiterhin den Schaden ersetzen, der entsteht, wenn bei Eigentumswechsel früher gekündigt wird.
Die Mieterstreckung bleibt weiterhin möglich. Bei Streitigkeiten kann jedoch der Eigenbedarf mehr berücksichtigt werden.

Es ist bereits möglich, wegen Eigenbedarf zu kündigen. Eine Gesetzesanpassung ist nicht nötig.
Die Gesetzesanpassungen schwächen den Kündigungsschutz. Das benachteiligt z. B. Menschen mit tiefen Einkommen.
Der Eigenbedarf wird als Vorwand benutzt, um Mietenden kündigen zu können und die Wohnung danach teurer zu vermieten. Die Gesetzesanpassungen verschlimmern das.

Das Mietrecht regelt die Rechten und Pflichten zwischen Vermietenden und Mietenden. Neben Wohnungen umfasst das Mietrecht z. B. auch Autos.

Die genauen gesetzlichen Vorgaben des Mietrechtes sind im sogenannten Obligationenrecht (kurz OR) geregelt. Das Wort «Obligation» stammt vom lateinischen Wort «obligare» ab, was mit «verpflichten» übersetzt werden kann. Das Obligationenrecht regelt also vor allem Verpflichtungen, wie z. B. Mietverträge.

Zu Mietverträgen steht Folgendes im Gesetz:

OR Art. 253
Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten.

Ein Mietvertrag ist eine rechtliche Vereinbarung zwischen Vermietenden und Mietenden. Dieser kann befristet oder unbefristet sein. Befristet heisst, dass etwas nur für eine bestimmte Zeit gilt. Unbefristet bedeutet, dass es zeitlich nicht begrenzt ist.

In der Schweiz gab es 2023 insgesamt knapp fünf Millionen Wohnungen. Die meisten davon hatten drei oder vier Zimmer. Am seltensten waren 1-Zimmer-Wohnungen.

Wie die Statistik zeigt, gibt es kantonale Unterschiede. In den Halbkantonen Appenzell-Innerrhoden und -Ausserrhoden gibt es z. B. vergleichsweise viele 6-Zimmer-Wohnungen. Im Kanton Genf gibt es dafür – verglichen mit den anderen Kantonen – viele 1-Zimmer-Wohnungen.

Ein Mietvertrag ist ein Vertrag zwischen den Vermietenden und den Mietenden. Dieser kann von beiden Seiten gekündigt werden. In der Regel gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Sie kann aber beispielsweise auch länger sein, wenn dies im Vertrag so vereinbart ist. Einige Vermietende legen zudem fest, dass man nur zu bestimmten Zeitpunkten kündigen kann. Meistens ist dies Ende März, Ende Juni und Ende Oktober.

Der Mietzins ist der Geldbetrag, den Mietende normalerweise monatlich an Vermietende bezahlen. Der Mietzins wird teilweise auch einfach «Miete» genannt. In den letzten Jahren ist der durchschnittliche Mietzins in der Schweiz immer weiter angestiegen. Laut Zahlen des Bundesamtes für Statistik (BFS) ist der Mietpreisindex in den letzten fünf Jahren um ein ganzes Prozent angestiegen. Der Mietpreisindex misst, wie stark die Nettomieten (also die Mieten ohne Nebenkosten wie z. B. Strom und Wasser) pro Jahr steigen. Der durchschnittliche Mietpreis für eine Wohnung in der Schweiz lag laut BFS 2022 bei 1412 Franken pro Monat.

Wenn sich die Vermietende und Mietende wegen einem Mietverhältnis streiten, kann die örtliche Schlichtungsbehörde weiterhelfen. Die Schlichtungsbehörde ist eine offizielle kantonale Stelle, an die sich Vermietende und Mietende wenden können. Sie versucht in einem ersten Schritt eine Lösung oder einen Kompromiss zu finden, der für beide Seiten stimmt, also die Streitigkeiten zu schlichten. Gibt es keine Einigung, dann kann die Schlichtungsbehörde den Fall an das zuständige Regionalgericht weitergeben.

Du hast noch Fragen? Dann stell sie uns unter info@easyvote.ch.

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