Mietrecht: Untermiete

Mietrecht: Untermiete24. November 2024

Ziel: Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Untermiete sollen strenger geregelt werden.

Ausgangslage

Mietende können Wohnungen, Geschäftslokale oder einzelne Räume untervermieten. Die Untermiete ist jedoch an gewisse Bedingungen geknüpft. Vermietende dürfen laut dem aktuellen Gesetz die Untermiete verbieten, wenn:

sie nicht über die Bedingungen der Untermiete informiert werden (z. B. die Höhe des Untermietzinses);
der Untermietzins zu hoch ist; oder
für sie durch die Untermiete deutliche Nachteile entstehen.

Das Parlament will Missbräuche bei der Untermiete verhindern. Darum hat es entschieden, das Mietrecht anzupassen. Gegen diese Anpassung wurde das Referendum ergriffen. Deshalb stimmen wir nun darüber ab.

Was würde sich ändern?

Falls die Vorlage angenommen wird, braucht es für eine Untervermietung neu eine ausdrückliche schriftliche Erlaubnis der Vermietenden. Dafür müssen Mietende ein schriftliches Gesuch einreichen. Sowohl das Gesuch als auch die Erlaubnis müssen eine gültige elektronische oder handschriftliche Unterschrift enthalten. Weiter sind Mietende verpflichtet, Änderungen betreffend die Untermiete den Vermietenden zu melden (z. B. eine Erhöhung des Untermietzinses).

Eine Untermiete darf neu auch abgelehnt werden, wenn:

sie länger als zwei Jahre dauern soll;
andere Gründe vorliegen, die eine Ablehnung rechtfertigen. Diese Gründe müssen nicht ausdrücklich im Gesetz stehen.

Wenn sich Mietende nicht an die Regeln halten, können Vermietende sie schriftlich mahnen. Beachten Mietende diese Mahnung nicht, können Vermietende ihnen kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt 30 Tage. Neu weist das Gesetz ausdrücklich auf dieses Recht hin.

Die Gesetzesanpassungen verhindern, dass mit der Untermiete zu hohe Gewinne gemacht werden. Vermietende sollen zudem wissen, wofür ihre Räume genutzt werden.
Die Vorteile der Untermiete bleiben bestehen, Nachteile werden verhindert (z.B. überteuerte Untermietzinse).
Neu sind die Bedingungen für die Untermiete genauer geregelt. Das schafft auch bei Mietenden Klarheit.

Viele Personen nutzen die Untermiete. Für diese Personen sind die Gesetzesanpassungen einschneidend.
Für die Untervermietung braucht es bereits jetzt die Erlaubnis der Vermietenden. Missbräuche sind selten. Es braucht keine strengeren Vorschriften.
Die Mieten in der Schweiz sind bereits zu hoch. Die Gesetzesanpassungen verstärken dieses Problem noch zusätzlich.

Das Mietrecht regelt die Rechten und Pflichten zwischen Vermietenden und Mietenden. Neben Wohnungen umfasst das Mietrecht z. B. auch Autos.

Die genauen gesetzlichen Vorgaben des Mietrechtes sind im sogenannten Obligationenrecht (kurz OR) geregelt. Das Wort «Obligation» stammt vom lateinischen Wort «obligare» ab, was mit «verpflichten» übersetzt werden kann. Das Obligationenrecht regelt also vor allem Verpflichtungen, wie z. B. Mietverträge.

Zu Mietverträgen steht Folgendes im Gesetz:

OR Art. 253
Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten.

Ein Mietvertrag ist eine rechtliche Vereinbarung zwischen Vermietenden und Mietenden. Dieser kann befristet oder unbefristet sein. Befristet heisst, dass etwas nur für eine bestimmte Zeit gilt. Unbefristet bedeutet, dass es zeitlich nicht begrenzt ist.

In der Schweiz gab es 2023 insgesamt knapp fünf Millionen Wohnungen. Die meisten davon hatten drei oder vier Zimmer. Am seltensten waren 1-Zimmer-Wohnungen.

Wie die Statistik zeigt, gibt es kantonale Unterschiede. In den Halbkantonen Appenzell-Innerrhoden und -Ausserrhoden gibt es z. B. vergleichsweise viele 6-Zimmer-Wohnungen. Im Kanton Genf gibt es dafür – verglichen mit den anderen Kantonen – viele 1-Zimmer-Wohnungen.

Ein Mietvertrag ist ein Vertrag zwischen den Vermietenden und den Mietenden. Dieser kann von beiden Seiten gekündigt werden. In der Regel gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Sie kann aber beispielsweise auch länger sein, wenn dies im Vertrag so vereinbart ist. Einige Vermietende legen zudem fest, dass man nur zu bestimmten Zeitpunkten kündigen kann. Meistens ist dies Ende März, Ende Juni und Ende Oktober.

Der Mietzins ist der Geldbetrag, den Mietende normalerweise monatlich an Vermietende bezahlen. Der Mietzins wird teilweise auch einfach «Miete» genannt. In den letzten Jahren ist der durchschnittliche Mietzins in der Schweiz immer weiter angestiegen. Laut Zahlen des Bundesamtes für Statistik (BFS) ist der Mietpreisindex in den letzten fünf Jahren um ein ganzes Prozent angestiegen. Der Mietpreisindex misst, wie stark die Nettomieten (also die Mieten ohne Nebenkosten wie z. B. Strom und Wasser) pro Jahr steigen. Der durchschnittliche Mietpreis für eine Wohnung in der Schweiz lag laut BFS 2022 bei 1412 Franken pro Monat.

Wenn sich die Vermietende und Mietende wegen einem Mietverhältnis streiten, kann die örtliche Schlichtungsbehörde weiterhelfen. Die Schlichtungsbehörde ist eine offizielle kantonale Stelle, an die sich Vermietende und Mietende wenden können. Sie versucht in einem ersten Schritt eine Lösung oder einen Kompromiss zu finden, der für beide Seiten stimmt, also die Streitigkeiten zu schlichten. Gibt es keine Einigung, dann kann die Schlichtungsbehörde den Fall an das zuständige Regionalgericht weitergeben.

Du hast noch Fragen? Dann stell sie uns unter info@easyvote.ch.

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